不動産投資の流れを整理してみた
不動産投資の大まかな流れとして、
今日友人から教えてもらったのはこんなステップでした✨
- 物件を探す
投資対象となる物件をリサーチして、条件に合うものを見つける。 - 交渉する
価格交渉や売主とのやり取りを行い、購入条件を調整する。 - 購入がほぼ決定したら融資を相談する
- 融資を使う場合：銀行や金融機関に融資を申し込む。
- 自己資金で買う場合：資金計画をしっかり立てる。
- 契約・決済・引き渡し
売買契約を締結し、決済後に物件を引き渡してもらう。
物件を買うときって、いきなりローンを組むのかと思ってたけど、ほぼ購入が決まったタイミングで融資相談をするんですね！流れがクリアになった気がします♪
利回りの目安は20%くらい？
友人いわく、利回り20%くらいを参考に物件を探すのが良いとのこと。
ただし、これはあくまで目安であり、エリアや物件の種類によって変わるらしい。
✨利回りとは？
利回り（りまわり）とは、投資した金額に対してどれくらいの収益が得られるかを示す指標。
計算式は以下の通り：
📌 表面利回り（%）＝（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100
たとえば、1000万円の物件を購入し、年間家賃収入が200万円なら
📌 表面利回り ＝ (200万円 ÷ 1000万円) × 100 ＝ 20% となる。
ただし、これはあくまで表面利回りであり、
実際には固定資産税や管理費、修繕費などのコストを引いた「実質利回り」を考えないといけないんですね。
利回り20%は高い気がするが、
表面利回りだけじゃなく、
実質利回りもしっかり計算するのじゃぞ！
築古ボロ物件のリフォームは賃貸が難しくなる？
築古のボロ屋をリフォームして貸す方法も考えていたけど、友人いわく、ボロ屋をフルリフォームするのは意外と大変で、賃貸が難しくなることもあるらしい。
理由は？
- 想定よりリフォーム費用がかかる
- 安くリフォームできると思っても、結局高額になりがち。
- 予想外の修繕が必要になるケースも多い。
- 築年数が古すぎると融資がつかない
- 築40年以上の物件は、銀行の融資が通りにくい。
- 結果的に現金で買う必要があり、資金的な負担が大きい。
- ターゲット層が限られる
- 新築や築浅を好む入居者が多いため、古い物件は客付けが難しい。
- 特に、家賃設定を下げても空室が続くリスクがある。
築古ボロ物件は、安く買って高利回りを狙えると思ってましたが、リフォームや融資の問題があるんですね…。甘く見ちゃダメですね！
まずは1000万円くらいの物件を探すのがオススメ
友人からのアドバイスとして、
最初は1000万円くらいの物件を探してみるのが良いとのこと。
その理由は？
- 融資が通りやすい価格帯
→ 1000万円前後なら金融機関も比較的融資を出しやすい。 - 自己資金で買いやすい
→ 仮にローンが難しくても、自己資金でチャレンジしやすい。 - リスクを抑えられる
→ いきなり高額物件に手を出すより、まずは小さな投資から経験を積める。
まずは1,000万円くらいの物件で探してみます！
今日のまとめ
- 不動産投資の流れ：物件探し → 交渉 → 融資相談 → 購入
- 利回りは20%を目安にするが、実質利回りもしっかり計算する
- 築古ボロ物件のリフォームはコストや融資の面で慎重に考えるべき
- 最初は1000万円くらいの物件を探すのがオススメ！
🔥 次にやること
✅ 1000万円くらいの物件をリサーチ
✅ 物件の利回り計算をしてみる
✅ 築古物件のリフォーム費用についてもっと詳しく調べる
今日は友人からのアドバイスで、
実際の投資の流れや注意点がだいぶクリアになった気がします！
この調子で、まずは具体的な物件探しをしてみようと思います！
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